Sementara itu, bank sentral China telah berada pada lintasan pelonggaran, dengan keputusan terbarunya pada Februari memotong 25 basis poin dari suku bunga dasar pinjaman lima tahun bank (LPR), pencukuran terbesar sejak LPR ditetapkan sebagai patokan suku bunga utama pada 2019.
“Dari perspektif real estat komersial, selera makan adalah kisah dua negara: investor asing terus mencari peluang di Jepang tetapi tetap sangat diam ketika datang ke China,” kata Henry Chin, kepala investor global, kepemimpinan pemikiran dan kepala penelitian untuk Asia-Pasifik di CBRE.
Aliran uang asing ke properti komersial mencerminkan pergeseran dari Cina ke Jepang.
Pada tahun 2019, investasi asing di real estat komersial Tiongkok mencapai US$12,3 miliar, hampir dua kali lipat dari US$6,2 miliar yang diinvestasikan di Jepang, menurut pelacakan CBRE terhadap semua transaksi senilai US$10 juta atau lebih. Pada tahun 2021, kesenjangan ini telah menyempit, dengan China mendapatkan US $ 10,1 miliar dan Jepang US $ 6,5 miliar. Pada tahun 2022, kedua negara menerima investasi asing yang kira-kira sama, US$8 miliar untuk China dan US$7,7 miliar untuk Jepang. Tahun lalu, tabel berubah, dengan Jepang mengambil US $ 5 miliar dan China hanya mendapatkan US $ 3,2 miliar.
Pangsa China dari total investasi asing di properti menurun dari 38 persen pada 2019 menjadi hanya 8 persen tahun lalu, sementara Jepang relatif stabil pada 21 persen pada 2019 dan 17 persen pada 2023, menurut data yang dikutip oleh JLL.
“Selera investor asing tidak bisa lebih kuat untuk Jepang saat ini,” kata Pamela Ambler, kepala intelijen investor untuk Asia-Pasifik di JLL. “Terlepas dari pengumuman BOJ baru-baru ini, Jepang masih satu-satunya pasar dengan pengembalian cash-on-cash yang meningkat. Bahkan, kebijakan moneter dapat mendorong domestik untuk melihat ke luar negeri, membuka peluang bagi investor asing untuk memasuki pasar.”
Hotel adalah daya tarik yang sangat kuat bagi investor, karena wisatawan terus berduyun-duyun ke tujuan seperti Kyoto dan Osaka.
Dana ekuitas swasta yang berbasis di Hong Kong, Axe Management Partners, adalah salah satu investor yang bertaruh besar pada prospek properti komersial Jepang. Pada bulan Maret, ia menyelesaikan akuisisi tiga hotel di Osaka seharga 10,7 miliar yen (US $ 71 juta).
Saat ini dikenal sebagai WBF Honmachi, WBF Kitasemba East dan WBF Kitasemba West, hotel memiliki total 500 kamar. Mereka dijadwalkan untuk diluncurkan kembali pada kuartal terakhir tahun ini sebagai bagian dari Garner hotels, sebuah merek di bawah IHG Hotels & Resorts yang berkantor pusat di Inggris. Mereka akan menjadi hotel pertama merek menengah di luar Amerika Utara.
“Sangat mudah untuk melihat bahwa ini adalah pasar yang menarik,” kata Gary Kwok, pendiri dan CEO di Axe Management. “Dalam hal suku bunga, itu memiliki carry positif, dan itu jelas menarik banyak modal asing mencari imbal hasil positif. Dan dalam pandangan kami, salah satu kelas aset utama adalah perhotelan.”
Axe Management, yang telah mengalokasikan lebih dari US $ 85 juta untuk akuisisi dan renovasi, bertujuan untuk pengembalian sebanyak 20 persen dari investasi, kata Kwok.
Adapun China, peluang masih ada, terutama dengan sejumlah aset tertekan yang tersedia di pasar, kata Sam Lau, pendiri dan mitra pengelola Axe Management.
“Pasar sangat besar, dan China adalah tempat yang tidak pernah bisa kita abaikan,” katanya. Namun, perusahaan menjadi lebih selektif tentang investasi di sana, tambahnya, melihat ke hotel, ritel dan perumahan siswa di kota-kota tingkat pertama tetapi menghindari properti perumahan dan kantor.
Baik Chin dari CBRE dan Ambler dari JLL memperkirakan kekuatan yang berkelanjutan di pasar properti komersial Jepang.
“Jepang memiliki fundamental yang kuat dengan ekonominya yang kuat, stabil dan transparan,” kata Amller. “Yen juga terdepresiasi terhadap mata uang utama seperti dolar AS dan Singapura dan memiliki perbedaan suku bunga ke negara lain, yang mengarah pada persyaratan pinjaman yang disukai dan perbedaan imbal hasil. Ada juga pintu keluar yang jelas di Jepang, dan juga merupakan pasar yang relatif lebih likuid.”
Investor asing, sementara itu, cenderung memiliki selera terbatas untuk China untuk beberapa waktu, kata Chin.
“Jepang dan China daratan berada dalam siklus yang berbeda dalam hal real estat komersial,” katanya. “Kami terus melihat pertumbuhan di Jepang sementara China saat ini sedang mengalami repricing dengan permintaan leasing yang terbatas.
“Ekonomi Jepang terus mengungguli, karena negara ini telah mengalami pertumbuhan upah riil … Namun, ekonomi China menghadapi tantangan sementara tingkat pengangguran terus berada di sisi yang tinggi.”
